펜션 부지 고를 때 ‘뷰’보다 먼저 봐야 하는 것들

펜션 입지, 처음에는 저도 ‘예쁜 곳’을 먼저 봤습니다

펜션 입지를 처음 생각했을 때 가장 먼저 떠오른 건 풍경이었습니다.

바다가 바로 보이는 곳, 숲이 둘러싸인 곳, 계곡 옆 조용한 땅처럼 사진을 찍었을 때 ‘여기라면 사람들이 오겠다’ 싶은 곳이 좋은 입지라고 생각했습니다.

실제로 펜션을 검색할 때도 오션뷰, 마운틴뷰, 독채, 수영장 같은 요소가 먼저 눈에 들어오니까요.

그런데 펜션 창업 입지를 조금 더 찾아보니 생각보다 봐야 할 것이 많았습니다.

전망이 좋아도 사람이 숙박하지 않는 지역일 수 있고, 관광객이 많아도 대부분 당일치기로 다녀가는 지역일 수 있습니다. 땅값은 저렴하지만 진입로나 기반시설 때문에 예상보다 많은 공사비가 들어갈 수도 있습니다.

결국 ‘예쁜 곳인가?’는 여러 조건 중 하나일 뿐이었습니다.

펜션 입지는 크게 보면 다음 순서로 확인하는 편이 이해하기 쉽습니다.

영업 가능 여부 → 숙박 수요 → 접근성 → 여행 이유 → 경쟁 → 비용 → 현장 확인

하나씩 살펴보겠습니다.

예쁜 땅보다 먼저 ‘펜션을 할 수 있는 곳인지’ 확인해야 합니다

마음에 드는 부지를 찾았다면 가장 먼저 확인할 것은 내가 생각한 방식으로 숙박 영업이 가능한가입니다.

우리가 흔히 펜션이라고 부르는 숙소도 실제로는 농어촌민박이나 숙박업 등 운영 형태가 달라질 수 있습니다. 토지와 건축물 조건에 따라 가능한 방식도 달라지기 때문에 주변에 펜션이 있다는 이유만으로 판단하면 안 됩니다.

후보지를 정했다면 토지이용계획과 건축물 조건을 살펴보고, 실제 가능한 영업 형태는 관할 지자체에 확인하는 것이 안전합니다.

관광객이 많다고 숙박 수요가 많은걸까요?

처음에는 관광객이 많은 지역이면 펜션도 잘될 것 같았습니다. 그런데 관광객이 많아도 대부분 당일치기로 돌아간다면 숙박업 입장에서는 이야기가 달라집니다.

그래서 후보 지역을 볼 때는 단순 방문객 수보다 숙박 방문자 비율, 평균 숙박일, 계절별 방문 추이, 숙박 목적지 검색량을 함께 보는 편이 좋습니다. 한국관광 데이터랩 같은 자료를 활용하면 “사람이 많이 오는 곳인가?”보다 “실제로 자고 가는 사람이 꾸준히 있는가?”를 비교하는 데 도움이 됩니다.

특히 여름이나 특정 축제 기간에만 수요가 몰리는 지역이라면 비수기까지 감안해야 합니다.

땅값이 싸다고 창업비도 싸지는 않았습니다

마지막으로 토지 가격만 보고 입지를 비교해서도 안 됩니다.

외곽 부지는 땅값이 저렴해도 토목공사, 진입로, 주차장, 상하수도·정화조, 전기, 배수, 조경 등에 추가 비용이 들 수 있습니다.

그래서 후보지를 비교할 때는 ‘땅을 얼마에 살 수 있는가’보다 ‘펜션을 실제로 열 수 있는 상태까지 총 얼마가 필요한가’를 기준으로 보는 것이 현실적입니다.

경쟁 펜션이 많으면 나쁜 입지일까요?

처음에는 주변에 펜션이 많으면 경쟁이 너무 치열한 곳이라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 숙소가 많이 모여 있다는 것은 반대로 이미 숙박 수요가 형성된 지역이라는 의미일 수도 있습니다.

따라서 경쟁 숙소의 숫자보다 내가 만들 펜션과 비슷한 숙소를 비교해야 합니다. 네이버나 OTA에서 비슷한 가격대와 객실 형태의 숙소를 찾아 가격, 주요 시설, 리뷰, 사진, 차별점을 함께 살펴보면 좋습니다.

경쟁이 없는 곳 역시 무조건 좋은 것은 아닙니다. 아직 알려지지 않은 지역일 수도 있지만, 애초에 숙박 수요가 적은 곳일 수도 있기 때문입니다.

결국 펜션 입지는 이렇게 보면 됩니다

정리해보면 좋은 펜션 입지는 단순히 가장 예쁜 곳을 찾는 일이 아니었습니다.

먼저,

• 실제 펜션 영업이 가능한가

• 숙박하려는 사람이 있는가

• 고객이 찾아오기 어렵지 않은가

• 주변 숙소와 비교해 선택받을 이유가 있는가

• 토지와 공사비를 감당할 수 있는가

를 확인하는 것이 중요합니다.

숙박 수요가 있고, 사람들이 찾아올 이유가 있으며, 실제 사업으로 만들 수 있는 곳.

우선 이 세 가지가 겹치는 지역을 찾은 뒤 그 안에서 전망과 가격이 좋은 부지를 좁혀가는 편이 훨씬 현실적인 펜션 입지 선정 방법입니다.